Інвестиції в комерційну нерухомість: як не зазнати збитків

Інвестиції в нерухомість поляки сприймають як безпрограшний варіант. Тим не менше, UOKIK (Управління забезпечення конкуренції та захисту прав споживачів) в рамках проекту „Policz i nie przelicz się” („Рахуй і не прорахуйся”) вирішив попередити про ймовірний ризик втрат у цій сфері.

Зокрема, фактичний прибуток від оренди (після включення всіх витрат) може виявитися не надто великим. А у разі перепродажу приміщень ймовірні потрясіння на ринку можуть призвести до втрат.

– Перш, ніж інвестувати гроші, варто уважно ознайомитися з умовами пропозиції та врахувати ризики. Може статися так, що клієнт не досягне очікуваного прибутку, скажімо, через постійні додаткові витрати на утримання майна. Взагалі, розмір прибутку залежить від багатьох факторів, таких як розташування, площа та розмір адміністративних зборів. Переважна більшість інвестиційної нерухомості є новою, а це означає, що потенціал отримання прибутку у довгостроковій перспективі важко оцінити на ранній стадії. Наприклад, готельним об’єктам потрібно від кількох місяців до кількох років для «запуску», і лише після цього терміну виявиться, чи була їхня здатність генерувати дохід для власників настільки перспективною, як це було представлено в пропозиції, – зазначає Tomasz Chróstny, керівник UOKiK.

Що таке інвестиції в комерційну нерухомість?

Інвестування в цей тип проектів, як правило, передбачає придбання приміщень, наприклад, у готелі чи багатоквартирному будинку, призначених для короткострокової оренди. Власник придбаного приміщення може користуватися ним протягом певного періоду року, а в решту періоду він здається в оренду.

Управління орендою зазвичай здійснює спеціалізована компанія (так званий „оператор”), з якою договір оренди зазвичай укладається на термін від 5 до 15 років з можливістю його продовження. Оператор ділить прибуток від оренди з власником приміщення, сплачуючи, наприклад, норму прибутку, зазначену в договорі.

Чесний оператор ніколи не зможе гарантувати, що об’єкт буде достатньо прибутковим, щоб регулярно виплачувати обіцяний прибуток. Наприклад, під час карантинів, спричинених пандемією COVID-19, такі об’єкти не могли функціонувати, і в результаті їхня рентабельність була негативною. Іншими словами, вони зазнали збитків, а оператори, які ними керували, часто не могли виконати свої обіцянки щодо повернення ставки.

Варто підкреслити, що власник нерухомості може не мати змоги змінити оператора або повністю звільнитися від служби управління квартирою, що на практиці означає відсутність реального впливу на рентабельність інвестицій.

Фінансування інвестицій

Що стосується об’єктів, які знаходяться на етапі планування або будівництва, важливо те, як фінансуються інвестиції – це власні кошти забудовника, банківська позика,  випуск корпоративних облігацій, чи лише виплати від покупців приміщення. Інвестиції, що фінансуються лише за рахунок виплат від покупців приміщень або шляхом випуску облігацій є більш ризикованими, ніж інвестиції, що фінансуються з власних коштів забудовника або з позики.

У цьому випадку покупець майна або облігацій несе весь ризик невдачі інвестиції. А у разі банкрутства забудовника може втратити всі вкладені гроші, оскільки вони були використані для фінансування будівництва, яке не вдалося завершити.

Відсутність безпеки

Акт забудовника вимагає, щоб договір укладався у формі нотаріального акту, вимога покупця має бути внесена до земельного та іпотечного реєстру майна, а його платежі мають бути зібрані на ескроу-рахунках. Однак це стосується лише квартир та одноквартирних будинків. Тому інвестиції, пов’язані з комерційними приміщеннями, у разі яких таких гарантій для коштів покупця немає, є особливо ризикованими.

Невизначений прибуток

Отримання прибутку залежить від багатьох різних факторів (бізнес, ринок, циклічність тощо), які не залежать від покупця нерухомості і які можуть зазнати несприятливих змін. Це, зокрема, стосується туристичних об’єктів, які характеризуються циклічністю та сезонністю, а також сприйнятливі до потрясінь попиту та пропозиції. Крім того, існують постійні витрати, пов’язані з управлінням та обслуговуванням приміщень, можливим обслуговуванням боргу або податками, які зазвичай несе власник. Всі ці фактори можуть значно знизити прибутковість інвестицій, навіть якщо об’єкт перебуває під належним управлінням.

Покупець приміщення повинен знати, що можливість виходу з інвестиції (наприклад, у разі незадовільної норми прибутку) може бути обмеженою. Низька ліквідність ринку та його сприйнятливість до зовнішніх факторів означають, що, наприклад, у разі різкого падіння попиту знайти нового покупця може бути проблематично. У такій ситуації може статися так, що продавши майно, нинішній власник може бути змушений знизити ціну нижче рівня, на якому він сам його купив.

Потрібно також бути обережними, коли купуєте нерухомість у кредит. Цей вид купівлі є особливо ризикованим, оскільки покупець приміщення, крім описаних вище проблем, ризикую збільшенням витрат на обслуговування боргу, викликаного, наприклад, збільшенням частки кредиту. Це може призвести до значного зниження прибутковості інвестицій та навіть до збитків.

Деякі з вищезгаданих проблем постали під час пандемії COIVD-19, коли можливість ведення бізнесу та отримання прибутку від оренди нерухомості була суттєво обмежена. В результаті цих потрясінь на ринку деякі оператори нерухомості та інші компанії, відповідальні за виплату узгодженої норми прибутку власнику приміщення, були змушені переглядати договори. Траплялися також ситуації, коли оператор просто відмовлявся від управління об’єктом.

– Правильна оцінка потенціалу даної нерухомості або проекту для отримання прибутку часто вимагає професійних знань про сегмент ринку, на якому він буде працювати. Потенційний покупець такої нерухомості повинен спочатку оцінити, чи дозволяє рівень його знань мінімізувати ризик прийняття неправильного інвестиційного рішення, що може бути контпродуктивним для цільового призначення. Тому, перш ніж споживач вирішить виділити гроші, він повинен ретельно продумати їх і проаналізувати. Так що рахуйте – і не прорахуйтеся! – зазначив Tomasz Chróstny, президент UOKiK.

Автор: Oleksandr Rymarczuk